آپارتمان بخریم یا  رهن بگیریم ؟

 نویسنده :  مهندس ارحام قنبرزاده – کارشناس املاک و مستغلات.

پرسش : آپارتمان بخریم یا رهن بگیریم؟  

پاسخ : - مسلما رهن بهتر است.

پرسش : آیا برای  سرمایه گذاری خرید آپارتمان پیشنهاد می شود؟  

 پاسخ :  - به هیچ وجه پیشنهاد نمی کنم.

پرسش : آیا آپارتمان هایم را  که در حال حاضر رهن یا اجاره هستند  بفروشم ؟

پاسخ :  - فروش زودتر این واحد ها را پیشنهاد می کنم.

موارد ذیل صرفا نظرات اینجانب می باشد و اینجانب به نظر سایر متخصصین و کارشناسان عزیز ، هفتاد میلیون نفر ، احترام  می گذارم.

پیش بینی اصولا کار سختی است ولی با توجه به موارد ذیل  می توان پیش بینی نمود که در آینده ای نزدیک قیمت آپارتمان رشد و جهش نخواهد داشت. بسیاری از افراد که تعدادی آپارتمان خریداری نموده اند منتظر جهش قیمت در سال نود بودند که طبق پیش بینی اینجانب این موضوع تحقق نیافت ، بسیاری از افرادی که در انتهای سال آپارتمان خریده بودند در حال حاضر به همان قیمت پارسال نیز قادر به فروش آپارتمان خود نیستند و در این میان مقادیر زیادی پول وام پرداخت نموده اند و ارزش پولشان نیز کم شده است. مردم و سرمایه گذاران،  دیگر به خرید آپارتمان به عنوان سرمایه گذاری نگاه نمی کنند و حتی آپارتمانهای اضافی خود را برای فروش گذاشته اند. موارد ذیل به وضوح دیده می شود :
 ساخت و ساز بیشتر از تقاضای واقعی.
فروش تعداد زیادی آپارتمان نوساز و  چند سال ساخت.
پائین بودن قدرت خرید مردم .
تمایل افراد به رهن و اجاره کردن آپارتمان نسبت به خرید آپارتمان.
کمبود نقدینگی مردم.
عدم توان بازپرداخت وام های دریافتی.
سود دهی  سرمایه گذاری در مواردی دیگر.

 شخصی که یکصد میلیون تومان از سرمایه خود را یک آپارتمان می خرد و بیست میلیون نیز وام روی این آپارتمان متحمل میشود در صورتی که در هر  سال این آپارتمان بیش از سی میلیون افزایش نداشته باشد متحمل ضرر شده است،   آیا یک آپارتمان در شرایط فعلی سالیانه سی میلیون افزایش قیمت  دارد؟ مسلما خیر.
 در حال حاضر قبل از خرید آپارتمان و یا هر سرمایه گذاری در زمینه مسکن ، پیشنهاد می گردد  با کارشناس املاک مورد اعتماد مشاوره داشته باشید تا در آینده ضرر و زیان نداشته باشید. خرید آپارتمان  تنها در یک صورت توجیه دارد که شخص خودش ساکن آن شود و در سایر موارد توصیه نمی شود.
 به امید اینکه همه  متقاضیان از مسکن مناسب و در خور شان خود برخوردار شوند و در آرامش و آسایش و سلامت در مسکن خود  عمر گرانمایه را صرف کنند. ·          

 بوشهر – دو شنبه – بیست و سوم آبان ماه  نود.

 مهندس ارحام قنبرزاده  - کارشناس املاک و مستغلات .

 ......................................................................................................................

تلفن تماس: 09175103698   
5553745   -0771   
دفتر مشاور : بوشهر - خیابان ملاصدرا - مشاوراملاک  و ساختمان  ملاصدرا .
ساعات مراجعه :  همه روزه    ساعت : 18 الی 23 .
مشاوره تخصصی  :  خرید و فروش  املاک و مستغلات -  سرمایه گذاری  -   مشارکت در ساخت و ساز - 

.. .   ..............................................................................................................................

سازه با اسکلت بتنی یا فولادی؟

هر روز هنگام عبور از خیابان‌های شهر شاهد ساخت و سازهای روز افزونی هستیم، ساختمان‌های مختلف از یک طبقه تا 60 طبقه که جلوی آنها انواع مصالح دیده می‌شود؛ سازه‌هایی که گاه از بتن ساخته می‌شوند و گاه از فولاد. در مورد اینکه کدام نوع سازه بر دیگری برتری دارد، اختلاف نظر شدیدی بین سازندگان ساختمان‌ها وجود دارد. معمولاً معیارهای ساخت، جواب‌های متفاوتی برای ما به همراه دارند.

عمده عوامل مؤثر در این روند، هزینه، زمان و کیفیت ساخت هستند. هزینه ساخت و سود حاصل از این سرمایه‌گذاری با زمان اتمام طرح رابطه تنگاتنگی دارند. بدیهی است هر چه زمان طرح طولانی‌تر ‌شود شاهد افزایش قیمت مصالح، قیمت تمام شده طرح، هزینه‌های متفرقه و بازگشت دیرتر سرمایه خواهیم بود که خوشایند هیچ سازنده‌ای نیست.

سازه‌های بتن آرمه در مقابل سازه‌های فولادی معمولاً نیاز به هزینه کمتر و زمان بیشتری برای ساخت دارد؛ در حالی‌که سازه‌های فولادی ابتدا نیاز به سرمایه زیادی برای خرید آهن آلات دارد ولی در عوض شاهد سرعت اجرای بالاتری خواهیم بود. بنابراین در ساختمان‌های عادی کمتر از 6 طبقه در نهایت از این منظر تفاوت زیادی وجود ندارد.

در اسکلت‌های فولادی حتماً باید تمام اسکلت آماده باشد تا بتوان سقف را اجراکرد. به عبارت دیگر اول باید تیر و ستون‌هایی وجود داشته باشد تا بتوان روی آن سطحی به نام سقف یا همان کف اجرا کرد. در حالی‌که در سازه‌های بتن آرمه ابتدا ستون‌های هر طبقه و سپس سقف همان طبقه که خود مشتمل بر تیر‌ها و کف یکپارچه‌تری نسبت به سازه‌های فولادی است اجرا می‌شود.

مزیت این روش نسبت به روش اول آن است که می‌توان طبقه مورد نظر را سریعتر برای اجرای دیگر مراحل از جمله تیغه چینی، اجرای تأسیسات مکانیکی و برقی و... در اختیار سایر پیمانکاران قرار داد که خود موجب تسریع در روند طرح خواهد بود.

ولی به‌طور کلی زمان اجرای سازه‌های فولادی در مقیاسهای بزرگ تا حدودی کوتاه‌تر از سازه‌های بتن آرمه و هزینه‌های سازه‌های بتن آرمه کمتر از سازه‌های فولادی است که هر سازنده‌ای با توجه به شرایط و معیار‌های خود تصمیم‌گیرنده اصلی است.

حال با فرض وجود شرایطی کاملاً ایده‌آل، یعنی عدم ‌وجود محدودیت زمان و هزینه‌ها، عامل سوم یعنی کیفیت سازه را بررسی می‌کنیم. کیفیت را می‌توان از جنبه‌های متفاوتی مانند مقاومت در برابر بارهای ثقلی وارده و زلزله، مقاومت در برابر حرارت، ابعاد، دهانه‌های قابل پوشش، تعداد طبقات قابل طراحی، قابلیت ترمیم آسان و ... مورد نقد و بررسی قرار داد. با توجه به گستردگی و پیچیدگی مسئله، در اینجا فقط تصمیم‌گیری برای ساختمان‌های عادی را مورد توجه قرار می‌دهیم.

اولین و مهم‌ترین نکته قابل ذکر در این مورد مقاومت مصالح و ابعاد مصالح مصرفی است. معمولاً هر چه اعضای باربر ما ابعاد بزرگتر از نگاه عام و ممان اینرسی بالاتر از دید مهندسی داشته باشد، رفتار سازه‌ای مناسب‌تر است و هر چه مصالح مصرفی که در عرف ساختمان‌سازی‌ بتن یا فولاد هستند قابلیت تحمل نیروهای بیشتر را داشته باشند منجر به طراحی اعضای ظریف‌تری خواهند شد.

اگر هر دو عامل در کنار هم قرار گیرند منجر به رسیدن به سختی و صلبیت بالاتری خواهند شد که جزء اصلی‌ترین آیتم‌های طراحی یک مهندس محاسب به شمار می‌روند.

در طراحی سازه‌ها، مقاومت بتن را 10 درصد مقاومت فولاد فرض می‌کنند بنابراین ابعاد ستون‌ها و تیرهای بتنی، به‌مراتب بیش از سازه‌های فولادی است. البته این ابعاد بزرگ اعضای بتنی، ممان اینرسی بسیار بالاتری نسبت به گزینه دیگر به ارمغان خواهند آورد که در نهایت سازه بتنی، سختی بالاتر و معمولاً رفتار سازه‌ای مناسب‌تری دارد.

« سازه‌های بتنی سنگین هستند.» در پاسخ به این ایراد باید گفت: ابعاد بزرگ سازه تا جایی مورد پذیرش یک مهندس است که منجر به سنگینی بیش از حد سازه نشود و با توجه به آنکه بحث ما در مورد سازه‌های عادی کمتر از 6 طبقه است تفاوت وزن اسکلت نیز آنچنان نخواهد بود تا مهندس طراح را به سمت طراحی سازه فولادی بکشاند. این موضوع در بسیاری از سازه‌های عظیم نیز صادق است که برج 56 طبقه تهران نمونه بارزی از این دست است.

بحث زلزله که بحث داغ این روزهای تهران است می‌تواند جنبه دیگری از کیفیت مناسب یک سازه باشد. سازه‌های بتن آرمه عادی و به ویژه مجهز به دیوارهای بتنی به‌علت سختی بالا نسبت به سازه‌های فولادی در برابر زلزله، در بیشتر موارد مقاومت بسیار بالایی از خود نشان می‌دهند اما سازه‌های فولادی نیز می‌توانند همین رفتار را از خود نشان دهند مشروط برآنکه طراحی مناسبی داشته باشند.

نکته قابل تامل اینجا است که این رفتار به چه قیمتی به دست خواهد آمد؟ اگر طراحی، یک طراحی بدون نقص باشد، هم سازه فولادی و هم سازه بتن آرمه در چند ثانیه وقوع زلزله، با حداقل خسارت ممکن جان سالم به در خواهند برد. اما کار به اینجا ختم نخواهد شد و پس از زلزله‌های زیادی شاهد شکستگی لوله‌های گاز و وقوع آتش سوزی‌های مهیب بوده‌ایم که گاه از خود زلزله مخرب‌تر هستند.

با توجه به اینکه اطفاء حریق بلافاصله بعد از وقوع حادثه ممکن نیست، ساختمان باید به گونه‌ای طراحی شود که تا چند ساعت متوالی بتواند آتش را با حداقل خسارات وارده تحمل کند. در سازه‌های بتن آرمه مقاومت بالایی در برابر آتش سوزی وجود دارد، اما درسازه‌های فولادی درصورتی‌که تمهیدات ایمنی لازم در آنها صورت نپذیرد در چند دقیقه ابتدایی حریق، شاهد تخریب‌های بسیار سریع و غیرقابل جبران خواهیم بود که این مورد نیز مزیتی بسیار ارزشمند برای سازه‌های بتن آرمه به حساب می‌آید.

اما آنچه اکثر مهندسان را نسبت به سازه‌های بتن آرمه به شدت بد‌بین کرده، عدم‌قطعیت‌ها، یکنواخت نبودن مقاومت بتن و کم اطلاعی بسیاری از سازندگان از نحوه عمل‌آوری و به دست آوردن نتیجه‌ای مطلوب از این ماده است.

قابلیت اشتباه در تهیه بالقوه این نوع ماده در مقابل فولاد توجیه دیگری است که از سوی عده زیادی در مخالفت با بتن ارائه می‌شود، چرا‌که ممکن است حین عمل آوری، مقاومت فشاری کمتر از حد مورد نیاز به دست آید.

این گروه معتقدند جبران یک اشتباه در سازه‌های بتن آرمه در مواردی منجر به تخریب اجباری سازه می‌شود در حالی‌که فولاد در هر لحظه که سازنده اراده کند با هزینه‌ای به نسبت پایین قابل ترمیم و تقویت است.

در پاسخ به این ایراد باید گفت این عدم‌قطعیت‌ها در آیین نامه‌ها با اعمال ضریب ایمنی بسیار بالایی پیش‌بینی شده تا جایی که در موارد زیادی شاهد مقاومتی چند برابر مقاومت مورد نیاز در ساخت این قبیل سازه‌ها هستیم. از سوی دیگر این عدم‌قطعیت کیفیت بتن در شالوده و سقف‌های سازه فولادی نیز وجود دارد و صرفاً متعلق به سازه‌های بتن آرمه نیست.

در نهایت باید بر این موضوع تاکید کرد که به‌طور کلی هم سازه‌های فولادی و هم سازه‌های بتن آرمه درصورتی که در طراحی آنها سیستم مناسب و منطبق بر آیین‌نامه‌های به روز، مورد استفاده قرار نگیرد و متخصصین متبحر آنها را اجرا و مهندسین با تجربه بر اجرای آنها نظارت مستمر نکنند، هیچ رجحانی از نظر کیفیت و قابلیت اطمینان بر دیگری ندارند.
فراموش نکنیم معیار چهارمی نیز در انتخاب وجود دارد؛ معیاری که 3 معیار هزینه، زمان و کیفیت را تحت سیطره خود قرار می‌دهد: فولاد به‌عنوان یک سرمایه ملی ماده‌ای است که ارزان به دست نمی‌آید و همانند نفت روزی تمام خواهد شد؛ ماده‌ای که باید در صنایع ارزشمندتر ‌ و یا حداقل در سازه‌های خاص که نیاز به ظرافت خاصی دارند و پس از بررسی‌های علمی برتری فولاد در آن محرز شده، مورد استفاده و بهره برداری قرار گیرد تا شاهد رشد اقتصادی در دیگر زمینه‌ها باشیم.

شما می توانید با ده میلیون تومان مالک آپارتمان شیک در بهترین نقطه بوشهر شوید ؟؟؟

 نویسنده :  مهندس ارحام قنبرزاده – کارشناس املاک و مستغلات.

آیا فکر می کنید شما هم می توانید با ده میلیون تومان مالک آپارتمان شیک در بهترین نقطه بوشهر شوید ؟؟؟

خرید آپارتمان مورد نیاز و شایسته برای افراد همیشه دچار چالشهای فراوان بوده و هست. آنطوری که قدیمی ها تعریف میکنند در زمانهای نه چندان دور، فرد پس از پایان تحصیلات، اکثرا دیپلم ، بدون دردسر به سر یک کار میرفت و پس از آن به راحتی یک تیکه زمین می خرید و یک خانه ویلائی می ساخت و ازدواج و بچه و ... ،  همانطوری که تقریبا بیشتر افراد در خانه های ویلائی بدون دردسر بزرگ میشدند و مشکلی به نام مسکن و آپارتمان و اجاره نداشتند. البته آن زندگی از یکنواختی زیادی برخوردار بود و از جاذبه های اجاره نشینی !!! و تفریح و گشت و گذار ماهیانه و سالیانه در مشاورین املاک استفاده نمی کردند!!!.

امروزه وقتی که شخصی پس از سالها اجاره نشینی و چشیدن طعم شیرین غرغرهای صاحبخانه های متعدد،  مقداری پول جمع و جور میکند که مسکنی برای خود تهیه کند تازه بسیاری از مشکلاتش شروع می شود: او نمی داند که چه چیزی باید بخرد ؟ نمی داند چه چیزی می تواند بخرد؟ نمی داند کجا بخرد ؟ و دهها پرسش دیگر. با گشت و گذار در مشاورین املاک نه تنها مشکلاتش حل نمی شود که بر حیرانی او افزوده میشود. در بوشهر میتوان آپارتمان از سی میلیون تومان تا سیصد میلیون تومان پیدا کرد .
درصدی از افراد که آپارتمانهای شیک و بزرگ را در مناطق خوش آب و هوای بوشهر ، محل های پولدارها، می بینند  ترجیح میدهند که قید خرید خانه در جاهای دیگر را بزنند و در محلات خوب اجاره نشینی ، خوش نشینی، کنند و درصدی نیز در آرزوی یافتن آپارتمان شیک آنچنانی با قیمت پائین میگردند ، آرزوئی که هیچوقت محقق نخواهد شد.

هرچند که تقریبا هر کسی هر قیمتی که دوست دارد برای فروش آپارتمان خود تعیین می کند ولی می توان برای نواحی مختلف شهر بوشهر فاکتورهائی را درنظر گرفت و با توجه به این عوامل از خرید خوب خود اطمینان حاصل نمود. عوامل تاثیر گذار را تا 140 مورد نیز ذکر میکنند که مسلما بیش از یکصد عدد از این عوامل تاثیر ناچیزی دارند. مهمترین عوامل به قرار ذیل هستند:

1.      مکان.

2.      تعداد واحد.

3.      تعداد واحد در هر طبقه .

4.      معماری .

5.      امکانات ساختمان و واحد مورد نظر .

6.      تجهیزات .

7.      فرمت پارکینگ ها.

8.      همسایه ها.

9.      موقعیت تجاری –  مسکونی ساختمان.

10.  عمر ساختمان.

11.  نما.

12.  مصالح .

13.  نحوه اجرای تاسیسات .

14.  متراژ.

15.  نورگیری مناسب.

16.  نحوه پرداخت قیمت ملک.

17.  عرض کوچه  محل قرارگیری ساختمان.

18.  زمان تحویل آپارتمان.

19.  زمان انتقال سند.

20.   طبقه آپارتمان ( بعضی ها همکف و اول و بعضی ها طبقات آخر را  بهترین میدانند.)

21.   بالکن و تراس مناسب.

22.   دسترسی به مراکز عمومی ، بازارهای خرید و  خیابان های اصلی.

23.  انباری در پارکینگ و در واحد.

24.  وضعیت پشت بام.

25.  ملکیت ساختمان ( اوقافی -  99 ساله -  ماده 147  و ... )

26.  میزان تسهیلات بانکی و سود مشارکت.

27.  نحوه استهلاک تجهیزات و ساختمان.

28.  وضعیت ساختمانهای اطراف.

29.   

30.   

با توجه به مجموعه فاکتورهای فوق الذکر میتوان قیمت یک آپارتمان را تعیین نمود. البته قیمت هر آپارتمان را مسلما مالک آپارتمان تعیین می نماید و قیمت نهائی و تمام شده بر اساس توافق خریدار و فروشنده است. در این میان اگر خریدار بتواند دید مناسبی داشته باشد و بتواند فاکتورهای فوق اذکر را  جمع بندی کند میتواند با اطمینان خرید نماید.

در مناطق مختلف بوشهر می توان آپارتمانهائی با قیمت هر متر مربع از چهارصد هزار تومان تا یک میلیون و پانصد هزار تومان یافت که این قیمت ها با توجه به شرایط بالا است. البته قیمت های بالا همیشه تا بیست درصد تخفیف دارند  وبرای خرید این آپارتمانها نباید عجله کرد و در صورتی که تمایل زیاد خود را نشان دهید بدون شک در آینده ای نزدیک پشیمان خواهید شد. بندرت می توان آپارتمانی را یافت که همه شرایط ایده آل را داشته باشد و صاحب آن قیمت مناسبی را پیشنهاد کند.

برای خرید آپارتمان می توان به مشاورین املاک مختلف سر زد و از دوست و همسایه و آشنا و غریب سئوال کرد و ماهها در این دور باطل سرگردان شد و یا میتوان کار را به یک مشاور املاک متخصص و مورد اعتماد سپرد. پیشنهاد من این است که به طریق ذیل عمل نمائید:

·         مراجعه به مشاور املاک مورد اعتماد.

·         شرح میزان سرمایه نقدی خود.

·         دلیل خرید آپارتمان ( سکونت ، سرمایه گذاری ، جلوگیری از بی ارزش شدن پول و ... )

·          دریافت شرحی از وضع موجود و قیمت های منطقه ای.

·         دریافت  پیشنهادات مشاور املاک.

·         خرید آپارتمان .

در صورتی که به طریق بالا عمل نمائید میتوان مطمئن بود که هدف شما از خرید محقق شده است و پشیمان نخواهید شد و علاوه بر آن در وقت و انرژی خود صرفه جوئی خواهید کرد.

در هر حال پیشنهاد میگردد که در خرید عجله نکنید و صبر پیشه کنید که در پایان هر کاری با عجله،  تنها پشیمانی و ضرر و زیان نصیب شما خواهد شد.

با آرزوی اینکه همه به خانه های رویائی خود دست پیدا کنند و با شادی و سلامتی در این خانه ها زندگی کنند.

بوشهر – سه شنبه – بیست و دوم شهریور نود.

 مهندس ارحام قنبرزاده  - کارشناس املاک و مستغلات .

......................................................................................................................

تلفن تماس: 09175103698      
دفتر مشاور : بوشهر - خیابان ملاصدرا - مشاوراملاک  و ساختمان  ملاصدرا .
ساعات مراجعه :  همه روزه    ساعت : 18 الی 23 .
مشاوره تخصصی  :  خرید و فروش  املاک و مستغلات -  سرمایه گذاری  -   مشارکت در ساخت و ساز - 

.. .   ........................................................................................................................................